案情简介

2009年，某房地产开发公司与某物业公司签订《前期物业服务合同书》，委托该物业公司对该房地产开发公司建设的某小区进行物业管理与服务，合同约定了物业服务费标准。张某系小区业主，自入住后交纳了部分物业服务费，自2020年1月1日之后欠交物业费，物业公司起诉张某要求支付物业费。

裁判结果

法院审理认为,物业公司根据前期物业服务合同为该小区提供了物业服务，郭某作为该小区的业主接受了物业服务，应按前期物业服务合同约定的物业费标准向物业公司支付物业服务费用。物业公司提交的证据可以证明履行了卫生清洁、整理消防通道、维修维护等服务，郭某关于物业公司服务存在较大瑕疵有权拒付物业费的理由不能成立，法院判决郭某向物业公司支付从2020年1月1日起欠交的物业费用。

典型意义

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”前期物业服务合同是指在前期物业管理阶段，即在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务人之前，由房地产建设单位与物业服务企业签订的合同。实践中，前期物业服务合同签订的方式主要有两种：一种是物业服务人与建设单位签订物业服务合同，业主不是合同签订主体；另一种方式是购房者在与开发商签订合同时，也以自己的名义与物业服务人签订前期物业服务合同。对于第一种方式签订的前期物业服务合同，业主不是合同签订主体，在物业服务人向业主主张物业服务时，业主以其并非合同当事人提出抗辩。根据前述法律规定，合法有效的前期物业服务合同对业主均具有法律约束力，业主已经成为物业服务区域内的建筑物区分所有人，并实际接受了物业服务，业主不能以其不是合同当事人抗辩不受前期物业服务合同约束，业主应当按照前期物业服务合同约定的标准支付物业费。