案例一

某物业公司与张某物业服务合同纠纷案

--业主以未签订物业服务合同拒交物业费

案情简介

2009年，某房地产开发公司与某物业公司签订《前期物业服务合同书》，委托该物业公司对该房地产开发公司建设的某小区进行物业管理与服务，合同约定了物业服务费标准。张某系小区业主，自入住后交纳了部分物业服务费，自2020年1月1日之后欠交物业费，物业公司起诉张某要求支付物业费。

裁判结果

法院审理认为,物业公司根据前期物业服务合同为该小区提供了物业服务，郭某作为该小区的业主接受了物业服务，应按前期物业服务合同约定的物业费标准向物业公司支付物业服务费用。物业公司提交的证据可以证明履行了卫生清洁、整理消防通道、维修维护等服务，郭某关于物业公司服务存在较大瑕疵有权拒付物业费的理由不能成立，法院判决郭某向物业公司支付从2020年1月1日起欠交的物业费用。

典型意义

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”前期物业服务合同是指在前期物业管理阶段，即在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务人之前，由房地产建设单位与物业服务企业签订的合同。实践中，前期物业服务合同签订的方式主要有两种：一种是物业服务人与建设单位签订物业服务合同，业主不是合同签订主体；另一种方式是购房者在与开发商签订合同时，也以自己的名义与物业服务人签订前期物业服务合同。对于第一种方式签订的前期物业服务合同，业主不是合同签订主体，在物业服务人向业主主张物业服务时，业主以其并非合同当事人提出抗辩。根据前述法律规定，合法有效的前期物业服务合同对业主均具有法律约束力，业主已经成为物业服务区域内的建筑物区分所有人，并实际接受了物业服务，业主不能以其不是合同当事人抗辩不受前期物业服务合同约束，业主应当按照前期物业服务合同约定的标准支付物业费。

案例二

某物业公司与陈某物业服务合同纠纷案

--物业服务质量问题

案情简介

陈某系某小区业主，自2016年1月1日起未交纳物业服务费。物业公司起诉要求陈某支付物业费。业主陈某称物业公司服务不到位，存在很多问题，主要是其飘窗漏水、飘窗下面的墙体漏水，多次找物业公司协调解决，至今漏水问题还没有得到解决。

裁判结果

法院审理认为,陈某所述的房屋墙体渗水问题，其多次向物业公司反映，问题没有得到妥善解决，物业公司未采取合理措施保护业主的财产安全以及避免损失的扩大，物业公司对陈某提供的物业服务存在明显瑕疵。结合本案实际，对陈某应交的物业费予以适当减少，判决陈某向物业公司按比例交纳了物业服务费。

典型意义

物业服务质量问题是物业服务合同纠纷中的常见问题。业主认为物业公司提供的物业服务不能满足或达到业主对物业服务质量和管理水平的要求与期待时，业主会以物业服务质量问题进行抗辩拒交物业费。《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。该类纠纷中，如果业主提供的证据确实能够证明物业公司没有提供符合约定的服务，未积极采取合理措施解决服务问题，对业主人身和财产安全造成实际影响的，可以认定物业服务存在明显瑕疵和缺陷，可予以适当减少物业费，促使物业服务公司规范提供物业服务，积极采取合理措施保护业主的人身和财产安全。